Как узаконить перепланировку квартиры?

Своя квартира — площадка для творчества. Но все еще несвободная: чтобы оформить арку между гостиной и кухней или сделать санузел побольше, нужно разрешение.

Согласно Жилищному кодексу, изменение конфигурации помещения в многоквартирном доме нужно вписывать в технический паспорт (ч. 2, ст. 25 ЖК РФ). Если этого не сделать, в лучшем случае можно отделаться штрафом, в худшем — лишиться квартиры. Рассказываем, как согласовать проект ремонта с законом, чтобы после не остаться без крыши над головой.

Зачем нужна экспертиза перепланировки

Перемещение стен влияет на устойчивость здания. Чтобы в процессе ремонта не обрушить дом, нужно определить, есть ли внутри квартиры несущие стены или балки (ригели). За помощью собственнику лучше обратиться к инженерам-экспертам, которые проведут экспертизу перепланировки и подтвердят безопасность изменений.

После исследования квартиры и дома специалист вынесет вердикт:

• Перепланировка не заденет несущие стены. В этом случае препятствий для переноса нужных конструкций внутри квартиры нет. Собственник согласовывает проект, вписывает изменения в тех. паспорт и спокойно делает ремонт.
• Перепланировка задевает несущие стены. В этом случае владельцу квартиры нужно доказать, что перенос конструкций не повлияет на устойчивость здания. С этим помогут специалисты строительной СРО: они изучат проект и предложат альтернативные схемы, если план собственника не пройдет проверку на безопасность.

К экспертизе прибегают и когда нужно провести оценку квартиры после перепланировки, чтобы узаконить изменения постфактум. Если инженер обнаружит нарушения конструкции, он даст рекомендации по исправлению недостатков. После выполнения предписаний, новый план квартиры впишут в документы.

Наказания за незаконную перепланировку

Собственника, который решил сэкономить на экспертизе, ждет разочарование. Подтвердить законность перепланировки квартиры все равно придется: без фиксации изменений в паспорте помещения, его нельзя продать, подарить или оставить в наследство. Если сделать это после ремонта, владельцу квартиры выпишут штраф — от 2000 до 2500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).

Строительную инспекцию могут вызвать соседи, которые заподозрили проведение незаконных работ. В этом случае собственнику также придется вернуть квартиру в первоначальный вид. Если провинившийся не исполнит предписание инспектора, получит повестку в суд. Отказ от выполнения решения суда приведет к увеличению штрафа, запрету выезда за границу или к выселению из помещения.

В чем разница между переустройством и перепланировкой

Закон требует фиксировать все изменения в конструкциях помещения. Однако Жилищный кодекс выделяет не только перепланировку, но и переустройство. В чем разница?

В расположении и типе изменяемых конструкций: перепланировка включает перемещение стен, а переустройство — только перемещение инженерных сетей, например, водопроводных труб.

Переустройство не требует проведения экспертизы квартиры и дома. Изменения в системе коммуникаций согласуют только со сбытовыми компаниями. Например, для перемещения газовой плиты нужно обратиться в газоснабжающую организацию.

Изменения в планировке всегда сопровождаются строительной экспертизой, так как от соблюдения правил зависит безопасность людей.

Виды перепланировок

Процесс согласования перепланировки варьируется в зависимости от сложности изменений. Простые дополнения можно согласовать в формате эскиза от собственника, а сложные перестройки потребуют планов с инженерными расчетами.

Простые перепланировки касаются только внутренних перекрытий:

• замуровывание существующих дверных проемов или создание новых;
• возведение перегородок или других легких конструкций, например, из гипсокартона;
• снос не несущих стен;
• перенос батарей или сантехники в пределах одной комнаты.

Сложные перепланировки связаны с несущими конструкциями и изменением комнат:

• совмещение или разделение туалета и ванной комнаты;
• создание проемов в несущих стенах;
• возведение конструкций, которые увеличат нагрузку на опоры здания;
• перекладка пола.

Запрещенные изменения при перепланировке

Найти несущие стены с помощью технической экспертизы перепланировки нужно, чтобы в процессе ремонта их случайно не снести. Это запрещено, потому что уничтожение опор приведет к разрушению здания. Есть и другие виды перепланировок, узаконить которые нельзя:

• перенос ванной, туалета или кухни в жилые зоны квартиры;
• объединение балконов и лоджий с комнатами;
• перенос стояков, батарей и газового оборудования на балкон;
• размещение газового оборудования в жилых помещениях;
• ликвидация вентиляции;
• перекрытие окон в кухне;
• расширение квартиры за счет общедомовых помещений.

Запреты связаны с безопасностью проживающих в квартире. Их нужно учитывать при планировании ремонта. Оценить законность будущих изменений помогут инженеры-эксперты.

Как проводится экспертиза

Согласование перепланировки — процесс небыстрый. Профессиональная экспертиза поможет получить разрешения быстрее и подготовить помещение к работам.

Обычно экспертиза проходит в три этапа:

1. Подготовка документов. Владелец квартиры передает экспертам выписки из кадастрового реестра, технические планы помещения и первичный проект планировки.
2. Изучение данных и объекта. Комиссия СРО анализирует документы, оценивает помещение визуально и с помощью аппаратуры. Если собственник планирует изменения и в инженерных сетях, то комиссия привлекает специалистов из других инстанций.
3. Разработка заключения. Эксперты оценивают помещение и его готовность к работам. При выявлении нарушений к протоколам осмотра добавляют рекомендации по устранению недостатков конструкций.

После технического заключения создают финальный проект планировки. Его согласовывают со строительной инспекцией, чтобы получить разрешение на работы. Если ремонт заденет коммуникации, согласовывать проект придется и со сбытовыми компаниями.

Техническое заключение на перепланировку

Техническое заключение — результат экспертизы перепланировки квартиры. Это документ, в котором инженер оценил состояния несущих конструкций и инженерных систем помещения.

У технического заключения две задачи:

• Подтвердить законность и безопасность работ по изменению планировки. Такие заключения делают до начала работ, для обоснования законности будущего проекта.
• Выявить и устранить недостатки конструкций и систем помещения, которые возникли в процессе эксплуатации или после перепланировки, если она уже завершилась.

Что содержится в техническом заключении

Техническое заключение пишут по шаблону, который делится на две части — текстовую и графическую.

В текстовую часть входят:

• Описание характеристик объекта изучения (квартиры);
• Результаты исследования стен, перегородок и перекрытий;
• Оценка испытаний строительных материалов;
• Выводы эксперта.

В тексте заключения также прописывают техническое задание от заказчика и нормативные акты, на основе которых проводился анализ помещения.

Графическую часть заключения составляют план квартиры, проектные чертежи и аксонометрия (проекция объектов).

Необязательная часть заключения — рекомендации по повышению безопасности помещения. Этот раздел появляется в случае выявления нарушений или временного износа конструкций.

Вывод

Владелец квартиры тратит много сил и времени на составление проекта перепланировки и получение разрешения для его реализации. Но если сэкономить, можно навлечь на себя целый ворох проблем: от штрафов до повестки в суд и принудительного выселение.

Чтобы ускорить согласование плана, можно обратиться к профессионалам. Высшая Палата Судебных Экспертов специализируется на технических вопросах, в том числе в строительной сфере. Специалисты АНО «ВПСЭ» помогут как с оформлением документов для проведения работ, так и с подбором инженеров, которые оценят состояние помещения.

Закажите консультацию через форму на сайте или по телефону 8 (800) 444-37-83, чтобы завершить ремонт в срок, без лишних трат и нарушений закона. Ответим на ваши вопросы и примем заявку на экспертизу в любое время.

Доп. материалы (официальные источники — законы):

Статья ЖК РФ про определение переустройство и перепланировки.

Статья из КоАП РФ про штрафы за незаконную перепланировку.